Principals novetats del Reial decret llei 7/2019, d’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer

Entra en vigor el Reial decret llei 7/2019, d’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer.

La reforma continguda en aquest Reial decret llei haurà de convalidar-se en el termini màxim de 30 dies per la Diputació Permanent del Congrés de Diputats, però les seves normes són ja aplicables des del dia 6 de març.

Els contractes d’arrendament sotmesos a la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994, celebrats amb anterioritat a l’entrada en vigor de la nova norma, continuaran regint-se pel que s’estableix en el règim jurídic que els era aplicable.

No obstant això, quan les parts ho acordin i no resulti contrari a les previsions legals, els contractes preexistents podran adaptar-se al règim jurídic establert en el nou decret.

Aquestes són les principals novetats:

Modificacions de la LAU.

El reial decret disposa l’ampliació de la pròrroga obligatòria dels contractes de lloguer de 3 a 5 anys (o a 7 anys si l’arrendador és persona jurídica).

S’exigeix que la causa “de necessitat” per a ocupar l’habitatge per a sí o els seus familiars per part de l’arrendador (persona física), que li faculta per a resoldre anticipadament el contracte, una vegada transcorregut el primer any de la seva durada, hagi estat manifestada expressament al temps de la seva celebració. El preavís de l’arrendador per a recuperar l’habitatge haurà de ser de dos mesos.

També es disposa l’ampliació de la pròrroga tàcita (termini temporal pel qual s’amplia el contracte una vegada transcorregut el període de pròrroga obligatòria, en el cas que cap de les parts manifesti la seva voluntat de no renovar-lo) d’un a tres anys i recull com a novetat l’ampliació del termini de preavís, pel qual s’estableixen quatre mesos per a l’arrendador i dos mesos per a l’arrendatari.

L’increment de la renda de lloguer, produït per l’actualització anual, no podrà excedir a la variació experimentada per l’Índex de Preus al Consum (IPC) a data de cada actualització.

Es limiten les garanties addicionals a la fiança, que no podran excedir de l’import de dues mensualitats de renda, tret que es tracti de contractes de llarga durada (durada superior a 5 anys (o 7 si l’arrendador és persona jurídica).

Les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte seran a càrrec de l’arrendador si aquest és persona jurídica.

En cas d’alienació de l’habitatge arrendat, el comprador haurà de subrogar-se en el contracte d’arrendament respectant els terminis i condicions pactades, encara que no estigui inscrit en el Registre de la Propietat.

En els contractes de llarga durada, podrà pactar-se la renúncia a la subrogació en cas de defunció de l’arrendatari. S’exceptuen els supòsits en els quals el subrogat es trobi en situacions d’especial vulnerabilitat.

Es fa referència al dret de tanteig i retracte que podrà establir la legislació sobre habitatge, respecte a la totalitat de l’immoble, en supòsits de venda conjunta de l’habitatge amb altres habitatges propietat de l’arrendador, o quan es venguin de forma conjunta per part de diversos propietaris a un mateix comprador.

S’aclareix la remissió dels contractes de lloguer turístic d’habitatge a la normativa sectorial turística que resulti aplicable.

Novetats en matèria fiscal.

S’estableix l’exempció de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats en la subscripció de contractes d’arrendament d’habitatge per a ús estable i permanent.

S’habilita als Ajuntaments la possibilitat d’establir una bonificació de fins al 95 per cent en la quota de l’IBI per als habitatges subjectes a lloguer a preu limitat.

S’exceptua l’obligació de repercutir l’IBI a l’arrendatari en el lloguer social d’habitatge per part d’Administracions o ens públics.

Es possibilita que els Ajuntaments puguin determinar mitjançant ordenança fiscal el recàrrec de l’IBI als habitatges desocupats amb caràcter permanent.

Modificacions de la Llei d’Enjudiciament Civil.

La reforma possibilita que els arrendataris puguin instar procediments de judici verbal quan la quantia no superi 6.000 €.

S’acaba amb els desnonaments “oberts”. Els jutjats hauran de fixar el dia i hora exactes per a practicar els llançaments.

Els jutjats comunicaran d’ofici als Serveis Socials l’existència del procediment de desnonament, a l’efecte que puguin apreciar la possible situació de vulnerabilitat.

La suspensió dels processos judicials, en supòsits de vulnerabilitat de l’arrendatari, serà d’un mes en cas que l’arrendador sigui persona física, i de tres mesos, si l’arrendador és persona jurídica.

Sobre els preus de lloguer de l’habitatge.

Es crea un Sistema d’Índexs de referència del preu del lloguer d’habitatge, que haurà de ser elaborat per l’Administració General de l’Estat en el termini de vuit mesos.

Es preveu que per a la determinació d’aquest índex s’utilitzaran, entre altres fonts d’informació, les dades procedents de l’Administració tributària, del Cadastre Immobiliari, del Registre de la Propietat i dels Registres de dipòsit de les fiances de lloguer.