CERTIFICAT ENERGÈTIC

Què és el certificat energètic?

És un tràmit administratiu, en aquest sentit similar a la cèdula d’habitabilitat i al certificat d’aptitud de les ITE, per certificar energèticament els edificis existents o part d’ells, per exemple, un habitatge d’un edifici entre mitgeres, un local comercial… etc.

El certificat en sí és un document que acredita tota una sèrie de característiques de l’habitatge en qüestió i que es resumeix en una etiqueta energètica igual a la que ja existeix en habitatges d’obra nova, els electrodomèstics, recentment els pneumàtics dels vehicles… etc.

Mitjançant la certificació energètica és possible, teòricament, saber el comportament energètic d’un habitatge i com millorar-lo per tal de disminuir els costos del consum d’energia, o sigui, reduir l’import de les factures dels subministraments de llum i gas principalment.

A la pràctica partirem d’unes dades comprovables com poden ser la superfície útil, les dimensions de façanes i mitgeres, les dimensions i materials de les obertures, els sistemes de calefacció i de climatització, les orientacions dels diferents paraments i les ombres projectades sobre l’habitatge. I per una altra banda partirem d’uns supòsits teòrics sobre la composició dels paraments de l’habitatge, és a dir, suposarem com estan construïdes les façanes i coberta si és el cas, si tenen o no cambra d’aire, aïllament tèrmic… etc, en funció de l’edat de construcció de l’edifici (la que marca el cadastre) i de la normativa que li era d’aplicació al seu dia.

A tenir en compte…

A l’igual que passa en les inspeccions de les ITE, en cap cas es faran cates ni forats ni es malmetrà cap element de l’habitatge. Del que no es pugui verificar se’n farà una estimació. A diferència de les cèdules d’habitabilitat, els propietaris d’un habitatge o local tenen l’obligació de tenir el certificat d’eficiència energètica quan l’ofereixin a la venda o lloguer, no només el dia de la signatura, i ha de ser visible en els reclams publicitaris de l’habitatge, tant en aparadors d’agències immobiliàries com en anuncis a la premsa i via internet.

Terminis

El certificat d’eficiència energètica i la seva corresponent etiqueta d’eficiència energètica s’havia de tenir obligatòriament a partir de l’1 de gener de 2013, i tindrà una validesa de 10 anys.

Què passarà si un habitatge no té el certificat energètic?

El notari té l’obligació de demanar al venedor el certificat energètic, de la mateixa manera que fins ara demana la cèdula d’habitabilitat i que a partir de l’1 de gener de 2013 té l’obligació de demanar el certificat d’aptitud de la ITE en aquells edificis anteriors a 1930. El cas és el mateix per als contractes de lloguer.

Amb el nou Decret d’habitabilitat aprovat recentment ja es pot tornar a signar la compravenda amb la sol·licitud de la cèdula i un certificat de l’Arquitecte, però a la pràctica si el comprador ha d’hipotecar l’habitatge i no es subroga a una hipoteca existent, l’entitat bancària s’està negant a signar fins que la cèdula no està concedida.

El mateix passarà amb el certificat d’aptitud de les ITE, cap banc o caixa donarà una hipoteca si no s’ha passat favorablement la ITE, i en aquest cas amb raó, encara que el Decret que regula les ITE preveu que si comprador i venedor hi estan d’acord es pugui signar sense el certificat d’aptitud, però quin comprador acceptarà comprar un habitatge que no ha passat la ITE, sempre amb la incertesa del perquè no l’ha passat i quant costarà passar-la, sense una important rebaixa del preu? Recordem que el preu de la ITE és el de menys, però les obres que es desprenguin d’un informe desfavorable poden arribar a ser molt importants i econòmicament molt elevades.

És de suposar que seguiran el mateix criteri amb el certificat energètic, amb la diferència que amb el certificat sempre tindrem la seguretat que el tindrem, cosa que no passa amb la cèdula i les ITE.

INSPECCIÓ TÈCNICA D’EDIFICIS

Quina finalitat té aquesta inspecció tècnica?

La finalitat d’aquesta inspecció és instituir un sistema de control periòdic de l’estat dels edificis d’habitatges per tal de verificar el deure que tenen els propietaris de conservar i rehabilitar els seus immobles.

Entrada en vigor del nou decret que ha de regular la ITE (inspecció tècnica d’edificis) i el llibre de l’edifici

DECRET 67/2015, de 5 de maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d’habitatges, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l’edifici.

El nou decret no especifica la data d’entrada en vigor, i d’acord amb l’establert al Codi Civil Espanyol, en referència als articles 2 i 5, aquest entrarà en vigor al cap de 20 dies des de la seva publicació, per tant aquest serà vigent el dia 27 de maig de 2015. Aquest decret, a l’igual que l’anterior, té per objecte fomentar la conservació, el manteniment i la rehabilitació i l’adequació funcional dels edificis d’habitatges mitjançant la regulació de la inspecció tècnica, l’aprovació del Programa d’inspeccions obligatòries i l’establiment del contingut del llibre de l’edifici, per als edificis d’habitatges d’obra nova o resultants d’una gran rehabilitació i per als edificis d’habitatges existents.

Quins edificis han de fer la ITE ?

Edificis unifamiliars o plurifamiliars, on existeixi l’ús d’habitatge, sens perjudici que puguin contenir també altres usos diferents del residencial.
No és d’aplicació als edificis unifamiliars on la seva edificació principal, excloses construccions auxiliars d’escassa entitat constructiva, estigui separada 1,5 metres o més de la via publica, de zones d’us públic i de les finques adjacents.

En quin moment s’ha de fer la ITE ?

Tots els edificis d’habitatges s’han de sotmetre a inspecció tècnica abans dels 45 anys d’antiguitat, prenent com a data per determinar-ne l’antiguitat la que consta en el cadastre. Per al cas que no hi consti, es pot acreditar l’antiguitat per altres mitjans admesos d’acord amb el dret.

Per acreditar el compliment d’aquesta obligació cal presentar a l’Administració l’informe de la inspecció tècnica del l’edifici d’habitatges abans que es compleixin els 45 anys d’antiguitat, amb les excepcions següents:

Per als edificis d’habitatges plurifamiliars amb una antiguitat posterior al 1950, s’estableix la següent programació per passar la inspecció tècnica de l’edifici:

Antiguitat edifici	Termini per passar la inspecció ITE
Entre 1951 i 1960	Fins al 31 de desembre de 2015
Entre 1961 i 1971	Fins al 31 de desembre de 2016
A partir de 1971	L’any que compleixi 45 anys d’antiguitat

Per als edificis d’habitatges unifamiliars:

Antiguitat edifici	Termini per passar la inspecció ITE
Anteriors a 1900	Fins al 31 de desembre de 2016
Entre 1901 i 1930	Fins al 31 de desembre de 2017
Entre 1931 i 1950	Fins al 31 de desembre de 2018
Entre 1951 i 1960	Fins al 31 de desembre de 2019
Entre 1961 i 1975	Fins al 31 de desembre de 2020
A partir de 1975	L’any que compleixi 45 anys d’antiguitat

Els edificis d’habitatges unifamiliars que disposin de cèdula d’habitabilitat vigent en el moment d’assolir els terminis fixats en aquest calendari no tenen l’obligació de presentar l’informe de la inspecció tècnica de l’edifici fins a la data en què caduqui aquesta cèdula d’habitabilitat.
En el cas dels edificis d’habitatges que duguin a terme rehabilitacions integrals i hagin obtingut la llicència municipal de primera ocupació, o si és el cas, hagin efectuat la comunicació prèvia que preveu la normativa d’urbanisme vigent un cop finalitzades les obres, el termini de antiguitat de 45 anys de l’obligació de passar la inspecció tècnica s’inicia a partir de la data de finalització de les obres de rehabilitació integral que fixi el certificat de final d’obres.

A qui correspon l’obligació i el cost econòmic de sotmetre els edificis d’habitatges a inspecció tècnica?

L’obligació de sotmetre els edificis d’habitatges a inspecció tècnica correspon a:

• Propietat vertical: als propietaris.
• Propietat horitzontal: a la comunitat de propietaris.

El propietaris i les persones ocupants dels habitatges han de facilitar l’accés als habitatges i a les altres entitats de l’edifici en el moment de la inspecció, per a possibilitar l’examen dels elements comuns de l’edifici.

Qui pot dur a terme la inspecció tècnica dels edificis?

La inspecció tècnica dels edificis d’habitatges l’ha de dur a terme un tècnic amb titulació d’arquitecte, aparellador, arquitecte tècnic o enginyer de l’edificació.

En què consisteix aquesta inspecció tècnica?

Aquesta inspecció tècnica és visual, i es fa respecte d’aquells elements de l’edifici als quals s’hagi tingut accés.
Quan les dades obtingudes en la inspecció visual no fossin suficients per a la qualificació de les deficiències detectades, el tècnic encarregat de la inspecció ha de proposar a la propietat de l’immoble fer una diagnosi de l’element o elements constructius afectats, o qualsevol altre tipus de proves que consideri necessàries.

Quin és el contingut de l’informe tècnic?

L’informe de la inspecció tècnica ha d’indicar:

• La descripció de l’estat actual de l’edifici.
• Deficiències detectades i termini per esmenar-les.
• Qualificació de l’estat general de l’edifici.

D’acord amb les deficiències detectades, com es qualifica l’estat general d’un edifici?

Segons el tipus, la gravetat i la generalització de les deficiències, l’estat general d’un edifici pot ser:

• “Molt greu”: existència generalitzada de deficiències que per la seva importància afecten greument l’estabilitat de l’edifici i representen un perill per a la seguretat de les persones. En aquest cas, l’informe ha d’especificar les mesures de seguretat que cal adoptar amb caràcter immediat, les deficiències que s’han de reparar i el termini per fer-ho.
• “Amb deficiències greus”: l’existència de deficiències que per la seva importància cal esmenar. L’informe de la inspecció tècnica d’edificis d’habitatges especifica les deficiències que s’han de reparar i el termini per fer-ho. En el cas que les deficiències comportin risc per a les persones, cal descriure les mesures urgents de seguretat a adoptar, prèvies a l’execució de les obres.
• “Amb deficiències lleus”: l’existència de deficiències produïdes per manca de conservació. Cal efectuar treballs de manteniment per evitar el deteriorament de l’edifici o d’una part.
• “Sense deficiències”: no s’hi aprecien deficiències.

Quina és l’actuació de l’Agència a la vista de l’informe tècnic?

L’Agència o bé l’ens local que hagi assumit la competència atorgarà un certificat d’aptitud que notificarà directament a la propietat.
Aquest certificat d’aptitud es farà prenent com a base l’informe de la inspecció tècnica d’edificis d’habitatges presentat i de les comprovacions que pugui realitzar.
Segons quin sigui l’estat general de l’edifici, el certificat d’aptitud pot ser d’apte o no apte.

Quina és la vigència del certificat d’aptitud?

El certificat d’aptitud amb la qualificació d’apte té una vigència de 10 anys. Transcorregut aquest termini , cal renovar-lo, seguint el mateix procediment, dins de l’any següent al de la seva caducitat.

Es pot revocar un certificat d’aptitud amb qualificació d’apte?

En el cas que l’Agència constati que l’edifici ha perdut les condicions que van determinar l’atorgament del certificat d’aptitud amb la qualificació d’apte, pot declarar la revocació de la seva vigència, amb audiència prèvia a les persones interessades.

Es poden transmetre habitatges situats en edificis obligats a passar la inspecció tècnica?

En les transmissions d’habitatges entre vius, les persones transmitents han de lliurar a les persones adquirents, en el cas que l’edifici hagi estat obligat a passar la inspecció tècnica, còpia degudament autenticada del certificat d’aptitud.

Si no es disposa de l’esmentada resolució administrativa perquè l’edifici no hagi passat encara la inspecció tècnica , o bé, perquè l’informe de la inspecció tècnica determina deficiències que encara no han estat esmenades, les persones adquirents poden exonerar de manera expressa les persones transmitents de l’obligació de lliurar-los aquest certificat. En aquest cas, la transmissió queda subjecta a les obligacions que determina la normativa d’habitabilitat vigent.